Ochiq kutubxona - o'quv ma'lumotlarining ochiq kutubxonasi. Yalpi ijara multiplikatori va kapitallashuv darajasi: ko'chmas mulkni baholashda korrelyatsiya va qo'llanilishi GRM va kapitallashuv stavkalarini hisoblash uchun tez-tez ishlatiladigan formulalar
Daromadni kapitallashtirish usulining asosiy g'oyasi shundaki, ko'chmas mulk narxi kelajakda olib kelishi mumkin bo'lgan daromad bilan belgilanadi.
Bunday daromadlar:
- ko'chmas mulk faoliyatidan olingan daromadlar;
- ko'chmas mulkni qayta sotishdan olingan daromadlar.
Yuqoridagilardan ko'rinib turibdiki, usulni qo'llashning asosiy doirasi ko'chmas mulk daromadlarini baholashdir.
Yondashuvning mohiyati kelajakdagi daromadlar oqimini joriy qiymatiga qayta hisoblash uchun u yoki bu variantdan (usuldan) foydalanishdan iborat:
· kelajakdagi daromad miqdori;
· daromad olish davri;
· daromad olish vaqti.
Umuman olganda, daromad yondashuvining asosi (biznesni baholashda qo'llaniladi) oddiy va taniqli formuladir: daromad kapitalizatsiya stavkasiga ko'paytirilgan xarajatlarga teng:
Bu o'z navbatida quyidagicha:
Xarajat daromadning chegara stavkasiga bo'linganiga teng.
Ushbu umumiy formula daromad yondashuvining barcha turlariga asoslanadi.
Daromadga yondashuv uchta asosiy variantda amalga oshirilishi mumkin:
♦ Yalpi ijara usuli (ko'pincha qiyosiy sotish tahlili usulining o'zgarishi hisoblanadi).
♦ To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.
♦ Diskontlangan pul oqimi usuli.
Har qanday usullarni qo'llash mulk daromad manbai (ijaraga to'g'ri keladi) degan faraz asosida amalga oshiriladi va shuning uchun ob'ektning qiymati ijara miqdori va tannarx o'rtasidagi munosabatlar orqali aniqlanadi. Usullarning farqi ushbu printsipdan foydalanish texnologiyasidadir.
Yalpi ijara usuli baholangan ob'ekt ma'lum bir davr (yil) uchun olib kelishi mumkin bo'lgan narx va potentsial yalpi daromad (yalpi renta) o'rtasidagi munosabatni aniqlashdan iborat.
Amalda, bu baholovchi ijara to'lovlari darajasi va baholanayotgan ob'ektlar bilan taqqoslanadigan sotish narxlari to'g'risida bozor ma'lumotlarini topishi kerakligini anglatadi (shuning uchun uni KO'K turi deb hisoblash mumkin).
Masalan, quyidagi ma'lumotlar mavjud:
Ushbu ma'lumotlarga asoslanib, baholovchi o'rtacha (5,5), medianani (seriyaning o'rtasi) (5,5) hisoblab, ma'lum bir bozor uchun odatdagi narx / ijara nisbati haqida xulosa chiqarishi mumkin va hisob-kitoblar asosida eng ko'p aniqlashi mumkin. bu nisbatning oqlangan qiymati.
Narx/ijara nisbati yalpi ijara multiplikatori (GRM) deb ataladi.
Endilikda, mulkning qiymatini aniqlash uchun egasidan yillik ijara miqdori to'g'risida ma'lumot olish yoki ushbu turdagi mulkni ijaraga olish darajasi to'g'risidagi bozor ma'lumotlaridan foydalanish kerak.
Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, ushbu usul doirasida ko'chmas mulkning qiymati yillik ijara (yoki boshqa davr uchun ijara) GRM ga ko'paytiriladi:
V = R*GRM.
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli Va diskontlangan pul oqimi usuli ob'ektning rentabelligini yanada chuqurroq o'rganishni taklif qilish.
Ularni qo'llashda qo'llaniladigan asosiy tushunchalar sof operatsion daromad (NOI yoki N0I - sof operatsion daromad) va kapitallashuv darajasi - R (stavka) tushunchalaridir. Bunday holda, baholovchining vazifasi, birinchi navbatda, baholanayotgan mulkdan sof operatsion daromadni (NOI) to'g'ri aniqlashdir.
Mulkdan olingan sof operatsion daromad - bu mulkdan olingan haqiqiy daromad va mulkni saqlash bo'yicha operatsion xarajatlar o'rtasidagi farq.
Sof operatsion daromadni aniqlash - bu to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli (MCM) va diskontlangan pul oqimi usuli (DCF) bilan teng ravishda qo'llaniladigan operatsiya.
IPC formuladan foydalanishni o'z ichiga oladi:
V=NOI/r,
bu erda r - kapitallashuv darajasi.
Shunga ko'ra, IPCdan foydalanish uchun quyidagilar zarur:
- yil uchun NPV hajmini aniqlash (qoida tariqasida, o'rtacha qiymat bozor dinamikasi, daromadlar va xarajatlar haqidagi g'oyalarni hisobga olgan holda bir necha yillar davomida olinadi);
- kapitallashuv stavkasini aniqlash;
- formulani qo'llang.
IPC biz cheklanmagan vaqt davomida barqaror pul oqimi bilan shug'ullanadigan hollarda qo'llaniladi.
Bu vaqt o'tishi bilan ob'ektning rentabelligi (kapitallashtirish darajasi) o'zgarishi mumkinligini hisobga olmaydi, chunki operatsiya boshida bo'sh joyning yuqori ulushi bo'lishi mumkin, buning uchun qo'shimcha xarajatlar talab etiladi. reklama va ijarachilarni jalb qilish; foydalanish davrining oxirida ob'ektni saqlash xarajatlari oshadi va hokazo.
Daromad darajasi, daromad davri va uni olish vaqtida kutilayotgan o'zgarishlarni hisobga olish uchun murakkab foizlar kontseptsiyasiga asoslangan diskontlangan pul oqimi usuli qo'llaniladi.
Ma'lumki, murakkab foizlarning mohiyati shundan iboratki, moliyaviy aktivga qo'yilgan pul birligining kelajakdagi qiymati quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:
FV = PV(l + r) n ,
bu erda FV - kelajakdagi qiymat,
PV - joriy (hozirgi) qiymat,
g - kapitallashuv darajasi,
n - daromad davrlari soni.
Shunga ko'ra:
PV = FV/(1 + g) n yoki FV*1/(1 + g) n,
bu erda 1/(1 + r) n - chegirma koeffitsienti, kapitallashuv stavkasining o'zaro nisbati.
Ilova MDDP hisobga olish imkonini beradi:
Vaqt o'tishi bilan mulkning kapitallashuv darajasi (rentabelligi) o'zgarishi;
Ob'ektni ishga tushirgandan so'ng uni sotishdan olinishi mumkin bo'lgan daromad (qaytarilish summasi);
Vaqt o'tishi bilan ob'ekt qiymatining o'zgarishi.
Ko'chmas mulkni baholashda, er va obodonlashtirishning birligi sifatida olingan mulkka qarama-qarshi tendentsiyalar - eskirish va eskirish (demak, qiymatini yo'qotish) ta'sirini hisobga olgan holda, oxirgi holat muhim ahamiyatga ega. , obodonlashtirish va er qiymatining oshishi.
Ushbu ta'sirni hisobga olish uchun diskontlangan pul oqimi usulidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashda quyidagi tushunchalar kiritiladi: "kapitalning rentabellik darajasi" va "kapitalning daromadlilik darajasi". Natijada, diskont stavkasi ularning yig'indisi sifatida namoyon bo'ladi va faqat kapitalning rentabelligini aks ettiruvchi kapitallashuv stavkasi bilan qiymatiga to'g'ri kelmaydi.
Shu munosabat bilan, usulning to'liq formulasi quyidagicha ko'rinadi:
bu erda PV joriy qiymat,
CFi - i-davrdagi pul oqimi,
n - davrlar soni,
r - chegirma stavkasi.
Qanday bo'lmasin, IPC va MDDP usullaridan foydalanish kapitallashuv stavkasini to'g'ri hisobga olishni nazarda tutadi. Bu erda quyidagi usullar qo'llaniladi.
Bozorni tanlash usuli- aslida, bu kapitallashuv stavkasi qiymatini aniqlash uchun qiyosiy sotish tahlili usulini qo'llash: bozor o'rganiladi, o'xshash ob'ektlarning rentabelligi to'g'risidagi ma'lumotlar topiladi va ushbu ob'ekt uchun qo'llaniladi.
Kümülatif qurilish usuli- kapitalizatsiya darajasi bu erda risksiz stavka va risk mukofotining yig'indisi sifatida aniqlanadi. Risksiz stavka turli mamlakatlarda turlicha belgilanadi. AQShda bu davlat qimmatli qog'ozlarining daromadlilik darajasi. Rossiyada xavf-xatarsiz stavkani aniqlash murakkab muammodir. Amalda, yoki Sberbankdagi xorijiy valyutadagi depozitlar bo'yicha stavka yoki evroobligatsiyalar bo'yicha stavka yoki LIBOR kursi (London banklararo birjasining banklararo kreditlash kursi) qo'llaniladi.
Risk mukofoti:
♦ risksiz investitsiyalar bundan mustasno, har qanday boshqa turdagi investitsiyalarga xos bo'lgan risk mukofoti;
♦ aktivning past likvidligi uchun kompensatsiya;
♦ mumkin bo'lgan samarasiz boshqaruv uchun kompensatsiya;
♦ aktiv qiymatining mumkin bo'lgan o'sishi yoki kamayishi uchun tuzatish.
Masalan:
risksiz stavka - 9%;
qo'shimcha xavf - 5%;
nazoratni tuzatish - 2%;
likvidlikni sozlash - 4%.
Jami: kapitalning rentabellik darajasi - 19% yoki 0,19 ga teng bo'lishi kerak.
Bundan tashqari, qo'yilgan kapitalni qaytarish zarurati bu erda aks etmasligini hisobga olish kerak. Agar investitsiya qilingan kapital 20 yil ichida qaytarilishi kerak deb hisoblasak, u holda kapital stavkasi = 5% ni qo'shishimiz kerak. Shunday qilib, umumiy chegara stavkasi 0,24 bo'ladi.
Turar-joy va boshqa ko'chmas mulkni baholashda, agar operatsion xarajatlarni ishonchli aniqlash mumkin bo'lmasa yoki ular to'g'risidagi ma'lumotlar to'liq yo'q bo'lsa, yalpi ijara multiplikatori usulidan foydalanish tavsiya etiladi.
Usul ko'chmas mulk narxi va uni ijaraga berishdan olinadigan daromad (ijara daromadi) o'rtasida ma'lum bir bog'liqlik mavjudligi haqidagi taxminga asoslanadi.
Usulni qo'llashning asosiy bosqichlari: Sotish vaqtida ijaraga olingan taqqoslanadigan mulklarni sotish tahlili asosida yalpi renta multiplikatorini hisoblash.
MVR = C/Agod,
bu yerda MVR yalpi ijara multiplikatori;
P - taqqoslanadigan ob'ektni sotish narxi;
Agod - yillik ijara daromadi. Baholovchining fikriga asoslanib, natijada olingan yalpi renta multiplikatorlari keyingi hisob-kitoblarda foydalaniladigan turar-joy ko'chmas mulki sohasidagi bozor munosabatlari xususiyatini aks ettiruvchi yagona qiymatni olish orqali o'rtacha hisoblanishi kerak. Baholash ob'ektining ijara daromadi miqdorini aniqlang. Agar baholash sanasida u ijaraga berilmagan bo'lsa, shunga o'xshash mulkka e'tibor qaratish, odatdagi ijara stavkalari bo'yicha e'lon qilingan ma'lumotlar va kerakli tuzatishlarni kiritish kerak. Baholash ob'ektining qiymatini aniqlang (C),
C = MVR x A.
yil
Algoritmning soddaligiga qaramay, bu usul faqat taqqoslanadigan ob'ektlar to'g'risida ishonchli ma'lumotga ega bo'lgan taqdirda, o'xshash ob'ektlar o'xshashligiga ishonch hosil qilgan taqdirda qo'llanilishi kerak.
.flctteristics, shuningdek, ko‘chmas mulk bozori faol va ko‘p sonli savdolar qayd etilgan.
Agar to'plangan bozor ma'lumotlari etarlilik va ishonchlilik standartlariga javob bersa, ijara haqini o'rtacha qiymat sifatida tuzatishlarsiz aniqlash mumkin. Aks holda, tuzatishlar kiritilishi kerak. Misol yordamida tuzatishlar kiritish texnikasini ko'rib chiqamiz (4.1.1-jadval).
Taqqoslanadigan ob'ekt 1
Hudud baholanayotgan mulkka o'xshaydi. Hammom, bitta avtomobil garaji, markaziy konditsionersiz. 1215 dollarga ijaraga olingan. yiliga, mebelsiz, kommunal xizmatlarni ijaraga kiritmasdan.
Taqqoslanadigan ob'ekt 2
Xuddi shu hudud. 2 ta hammom, bitta avtomobil garaji, markaziy konditsionersiz. Mebelsiz, kommunal xizmatlarsiz ijaraga olingan, 1275 dollarga. yilda.
Taqqoslanadigan ob'ekt 3
Xuddi shu hudud. 2 ta hammom, ikkita avtomobil garaji, markaziy konditsionersiz. Mebelsiz, kommunal xizmatlarsiz ijaraga olingan, 1320 dollarga. yilda,
Taqqoslanadigan ob'ekt 4
Xuddi shu hudud. Markaziy konditsioner, 2 ta hammom, ikkita avtomobil garaji. 1395 dollarga mebelsiz ijaraga olingan. kommunal xizmatlarni ijaraga kiritmagan holda yiliga.
Taqqoslanadigan ob'ekt 5
Xuddi shu hudud. 1 ta hammom, bitta avtomobil garaji, markaziy konditsionersiz. 1410 dollarga mebelsiz ijaraga olingan. yiliga, kommunal xizmatlar ijaraga kiritilgan.
4.1.1-jadval
Ijara hisoblash
Jadvalning oxiri. 4.1.1
| 1 | 2 |
| 1.2. Taqqoslanadigan mulk 2: 2 ta hammom; 1 mashina uchun garaj | 1275 |
| 1.3. Ikkinchi hammom tufayli farq 2. Garaj hajmi uchun sozlash | 60 |
| 2.1.Taqqoslanadigan ob'ekt 1 (asosiy): 1 hammom; 1 ta mashina uchun garaj 2.2 Hammom sonini sozlash | 1215 |
| 2.3. Ikkinchi hammom bilan bog'liq farq (1.3-band) | 60 |
| 2.4. Tuzatilgan ijara haqi (2.2-band - 2.3-band) | 1320-60 = 1260 |
| 2.5. Garajdagi qo'shimcha joy bilan bog'liq farq (2.4-band - 2.1-band) 3. Konditsioner uchun tuzatish | />1260-1215 = 45 |
| 3.1. solishtiriladigan mulk 1 (asosiy): 1 ta hammom, 1 ta avtomobil garaji, markaziy konditsionersiz | 1215 |
| 3.2. Taqqoslanadigan mulk 4: 2 ta hammom; 2 ta mashina uchun garaj | 1395 |
| 3.3. Ikkinchi hammom bilan bog'liq farq (1.3-band) | 60 |
| 3.4. Garajdagi qo'shimcha joy bilan bog'liq farq (2.5-band) | 45 |
| 3.5. Tuzatilgan ijara (3.2-band-3.3-band-3.4-band) | 1395-60-45 = 1290 |
| 3.6. Konditsioner mavjudligi bilan bog'liq farq (3.5-band - 3.1-band) 4. Ijaraga kommunal xizmatlar uchun to'lovni o'z ichiga olgan o'zgartirish | 1290-1215 = 75 |
| 4.1. 1-qiyoslanadigan blok (asosiy): 1 ta hammom, 1 ta avtomobil garaji, markaziy konditsionersiz, kommunal xizmatlar ijaraga kirmaydi. | 1215 |
| 4.2. Taqqoslanadigan mulk 5:1 hammom, 1 avtomobil garaji, markaziy konditsionersiz, kommunal xizmatlar ijaraga kiritilgan | 1410 |
| 4.3. Ijara to'loviga kommunal to'lovlarni kiritish tufayli yuzaga keladigan farq (4.2-band - 4.1-band). | 1410-1215 = 195 |
Ob'ektni baholashda joriy ijara qiymatini yoki baholanayotgan ob'ektni ijaraga olingan boshqa ob'ektlar bilan taqqoslash va tuzatishlar kiritish yo'li bilan tuzatilganini qabul qilish kerak.
Yalpi ijara multiplikatori usuli haqida ko'proq ma'lumot:
- 4.5. Yalpi ichki mahsulot va milliy daromadni hisoblash usullari 4.5.1.Yalpi ichki mahsulot ko'rsatkichini hisoblash usullarining ijtimoiy-iqtisodiy mohiyati.
Yalpi renta usuli bozorda keng sotiladigan daromad keltiruvchi ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladi.
Yalpi ijara multiplikatori daromadning sotish narxiga nisbati asosida mulkni baholashda taqqoslashning iqtisodiy birligi sifatida ishlatilishi mumkin.
Karikaturachiyalpi ijara sotish narxining potentsial yalpi daromad (PVI) yoki haqiqiy yalpi daromad (AVG) ga nisbati.
Ko'chmas mulkni sotishning taxminiy narxi quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
T V= PVD haqida MVR A = PVDob 0 [S (Ts i A / PVD i A )]/ T, (5.6)
i = 1
Qayerda V– baholanayotgan mol-mulkni sotishning taxminiy narxi;
PVD haqida– baholangan ob’ektdan yalpi (haqiqiy) daromad;
MVR A– analoglar uchun o‘rtacha yalpi renta multiplikatori;
C i A– i-qiyoslanadigan analogning sotuv bahosi;
PVD i A– i-qiyoslanadigan analogning potentsial yalpi daromadi;
T– tanlangan analoglar soni.
Misol.
Potensial yalpi daromadi 550 000 rublga baholangan mulkni baholash kerak. Baholash ob'ekti tegishli bo'lgan ko'chmas mulk bozori segmentida 5.5-jadvalda keltirilgan quyidagi ma'lumotlar olindi.
5.5-jadval. Yalpi ijara multiplikatorini hisoblash
MVR (analoglar bo'yicha o'rtacha) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5,62.
Tsob = 550 000 5,62 = 3 091 000 rubl.
Mavzu 6. Ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi
6.1. Xarajat yondashuvining umumiy xususiyatlari
FSO № 1 15-band. Xarajat yondashuvi - bu baholanayotgan ob'ektni eskirish va eskirishni hisobga olgan holda qayta ishlab chiqarish yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami.
Xarajat yondashuvi baholanayotgan mulkni mavjud holatida yaratish yoki uning iste'mol xususiyatlarini ko'paytirish uchun zarur bo'lgan xarajatlar ushbu ob'ektning narxiga mos keladi degan taxminga asoslanadi.
Quyidagi hollarda xarajat yondashuvidan foydalanish afzalroq va ba'zan yagona variant hisoblanadi:
yangi yoki yaqinda qurilgan ob'ektlar baholanganda;
yerdan eng yaxshi va samarali foydalanishni aniqlash zarur bo‘lganda;
yangi qurilishni texnik-iqtisodiy asoslash zarur bo'lganda;
tugallanmagan qurilish loyihalarini baholash uchun;
soliq solish ob'ektlarini (bino, er uchastkasi) aniqlash maqsadida baholash uchun;
sug'urta maqsadlarida baholash uchun;
yakuniy narxni tasdiqlash uchun.
Ko'chmas mulkni baholashda xarajat yondashuvining asosiy formulasi:
V = V zaryad + V qayta ishlab chiqarish yoki V = V zaryad + V o'rnini bosuvchi, (6.1)
V takror ishlab chiqarish - er uchastkasini obodonlashtirishni takror ishlab chiqarish xarajatlari;
V almashtirish - er uchastkasini obodonlashtirishni almashtirish qiymati.
Baholash ob'ektini almashtirish qiymati baholash ob'ektiga o'xshash ob'ektni yaratish bilan bog'liq xarajatlarning, baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor narxlarida, baholash ob'ektining eskirishini hisobga olgan holda yig'indisidir.
Baholash ob'ektini qayta ishlab chiqarish qiymati - bu baholash ob'ektining eskirishini hisobga olgan holda, bir xil materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda, baholash ob'ektiga o'xshash ob'ektni yaratish uchun baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor narxlaridagi xarajatlar yig'indisi. baholash ob'ekti.
Qayta ishlab chiqarish va almashtirish qiymati eskirish va eskirishni hisobga olgan holda aniqlanganligi sababli, xarajatlar yondashuvining asosiy formulasini o'zgartirish mumkin:
V = V zaryad + yoki V = V zaryad + , (6.2)
V – mulkning qiymati;
V zu – yer uchastkasining qiymati;
Vp qayta ishlab chiqarilgan - er uchastkasini obodonlashtirishni ko'paytirishning umumiy qiymati (ba'zida bu qiymat "yaxshilanishlarni yangi sifatida ko'paytirish qiymati" va "tadbirkorning foydasi" ni alohida hisoblash bilan almashtiriladi);
Vp almashtirish - er uchastkasini obodonlashtirishni almashtirishning umumiy qiymati (ba'zida bu qiymat "yaxshilashtirishni yangi sifatida almashtirish xarajatlari" va "tadbirkorning foydasi" ni alohida hisoblash bilan almashtiriladi);
Va - baholanayotgan ob'ektning eskirishi.
To'liq almashtirish qiymati - yangi deb baholanayotgan mulkka o'xshash ob'ektni yaratish bo'yicha harajatlarning yig'indisi, baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor narxlarida, baholanayotgan mulkning amortizatsiyasini hisobga olmaganda, tadbirkorlik foydasi qo'shiladi.
Qayta ishlab chiqarishning to'liq qiymati - baholash ob'ektining eskirishini hisobga olmaganda, bir xil materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda, baholash ob'ektiga o'xshash ob'ektni yangi sifatida yaratish uchun baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor narxlaridagi xarajatlar yig'indisi. biznes daromadining qo'shilishi.
Amortizatsiya har qanday sababga ko'ra mulkning qiymatini yo'qotishdir.
Ushbu usulni umumiy sotishni taqqoslash usulining alohida holati sifatida ko'rib chiqish mumkin. U ko‘chmas mulkni sotish bahosi va uni ijaraga berishdan olingan tegishli ijara daromadi o‘rtasidagi to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘liqlikning ob’ektiv asosiga asoslanadi: ijara daromadi qancha yuqori bo‘lsa, sotish narxi ham shunchalik yuqori bo‘ladi. Bu munosabat sotish narxining ijara daromadiga nisbati sifatida yalpi renta multiplikatori (koeffitsienti) bilan o'lchanadi. Yalpi ijara usuli bozorda keng sotiladigan daromad keltiruvchi ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladi (yakka tartibdagi uylar, savdo pavilyonlari va ularni keyinchalik ijaraga berish uchun kiosklar sotib olish va boshqalar). Umuman olganda, yalpi renta usulini qo'llash algoritmi quyidagi bosqichlardan iborat.
I bosqich. MVRni hisoblash:
- * baholanayotgan va bir xil hududda joylashgan mulk bilan taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlari ro'yxatini tuzish:
- * MVR qiymatlarini olish uchun har bir taqqoslanadigan mulkni sotish narxini tegishli ijaraga bo'lish yo'li bilan hisoblash;
- * bitta MVR qiymatini yoki baholanayotgan ob'ektga qo'llanilishi mumkin bo'lgan MVR qiymatlari oralig'ini aniqlash uchun olingan MVR qiymatlarini muvofiqlashtirish.
II bosqich. Baholanayotgan mulk uchun bozor ijara daromadi miqdorini hisoblash:
- * ijara darajalari bo'yicha taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlarini aniqlash;
- * taqqoslanadigan ob'ektlarni baholanayotgan ob'ektning tegishli belgilari bilan taqqoslashning asosiy belgilari bo'yicha tahlil qilish;
- * baholanayotgan mulk uchun bozor ijara daromadi qiymatini olish uchun zarur tuzatishlarni hisoblash.
III bosqich. Baholanayotgan mulkning qiymatini hisoblash:
* baholanayotgan mulk uchun bozor ijarasi daromadining taxminiy qiymatini birinchi bosqichda olingan MVRning tegishli qiymatiga (yoki chegaraviy qiymatlarga) ko'paytirish.
Keling, quyidagi misol yordamida yalpi renta usulini qo'llash uchun taqdim etilgan algoritmni ko'rsatamiz. Vazifa - kurort hududida (masalan, Sochida) joylashgan va keyinchalik dam oluvchilarga ijaraga berish uchun sotib olingan yakka tartibdagi turar-joy binosining bozor qiymatini aniqlash. Xuddi shu hududdagi o'xshash uy-joylarning oldi-sotdi bitimlarini tahlil qilish MVR diapazonini 15,07-16,33 oralig'ida aniqlash imkonini berdi (9.6-jadval). Ushbu diapazondan biz o'rtacha MVR qiymatini 15,88 ni tanlaymiz. Ko'rib chiqilayotgan taqqoslanadigan ob'ektlar uchun statistik namuna qanchalik katta bo'lsa, MVR qiymati shunchalik ishonchli bo'ladi.
Baholanayotgan mol-mulk uchun bozor ijarasi daromadlarining qiymatini aniqlash uchun to'rtta taqqoslanadigan ob'ektlar tanlab olindi, ular uchun alohida taqqoslash elementlari bo'yicha ijara haqiga tegishli tuzatishlar kiritildi (9.7-jadval).
9.6-jadval MVR ta'rifi
Shuni ta'kidlash kerakki, baholangan ob'ekt uchun MVR va bozor ijarasi daromadlarini hisoblash bir xil taqqoslanadigan ob'ektlar uchun har doim ham amalga oshirilmaydi, garchi alohida ob'ektlar baholangan ob'ekt bo'yicha bozor ijarasi daromadini oqlash uchun ishlatilishi mumkin (9.7-jadval). 9.6-jadvalda ijara haqi 4200 AQSh dollari bo'lgan taqqoslanadigan mulk mavjud).
Ob'ektning taxminiy bozor ijarasi daromadi yiliga 4100 dollarni tashkil qiladi. Keyin baholangan yakka tartibdagi ta'til uchun ijaraga beriladigan uyning bozor qiymati $4,100 x 15,88 = $65,108 ni tashkil qiladi.
Yalpi ijara multiplikatori – bu mulkni sotish bahosining ushbu mulkdan olingan daromadga nisbati.
2. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.
Daromadlarni kapitallashtirish - ko'chmas mulkka investitsiya qilishdan kelajakdagi foydaning joriy (kapitallashtirilgan) qiymatini olish.
Mulk qiymati (V) quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
bu erda NOI - sof operatsion daromad;
R – kapitallashuv darajasi.
Sof operatsion daromad (NOI)- barcha operatsion xarajatlar va zaxiralar chegirib tashlangandan keyin, lekin ipoteka qarziga xizmat ko'rsatishdan oldin va amortizatsiya ajratmalarini hisobga olgan holda baholanayotgan mulkdan kutilayotgan yillik sof daromad miqdori.
NOI hisoblash ketma-ketligi quyidagicha:
1. Baholash sanasidan keyingi birinchi yilda ko'chmas mulkni ijaraga berishdan potentsial yalpi daromad (PVI) bozor ijarasi sharoitida aniqlanadi.
2. Samarali yalpi daromad (EGI) EIGdan ega bo'lmagan binolar, ijarachilarning o'zgarishi va ijara haqini undirishdagi yo'qotishlar hisoblangan yo'qotishlarni ayirish yo'li bilan aniqlanadi.
3. Asosiy va operatsion xarajatlarni, shuningdek, zaxiralarni o'z ichiga olgan barcha yillik prognoz qilingan xarajatlar prognoz qilingan EVDdan chiqariladi.
Ruxsat etilgan xarajatlar- ob'ektning tiqilib qolish darajasiga bog'liq bo'lmagan xarajatlar: mulk solig'i va sug'urta mukofotlari.
Operatsion (texnik xizmat ko'rsatish) xarajatlari- mulkni saqlash, ijarachilarga xizmatlar ko'rsatish va barqaror daromad oqimini saqlash uchun an'anaviy xarajatlar (baholash sanasidan keyingi yil uchun prognoz qilingan odatiy xarajatlar).
Zaxiralar - kamdan-kam uchraydigan va uzoq muddatli xarajatlar uchun yillik mablag'lar zaxirasini talab qiladigan xarajatlar.
Kapitalizatsiya darajasi (R) mulkdan olingan daromadga bog'liq bo'lib, u kapitalning rentabelligi va kapitalning qaytarilishi bilan belgilanadi va quyidagilarni o'z ichiga oladi:
ob'ektni sotib olishga sarflangan asosiy kapitalni qoplash (ROF);
kapital bo'yicha daromad yoki baholanayotgan mulkning ishlashidan olingan sof foyda (RON).
.
Kapitalizatsiya stavkasini aniqlash usullari:
Bozorni siqib chiqarish usuli sof operatsion daromad summalari va ko'chmas mulkni sotish narxlari to'g'risidagi bozor ma'lumotlarini statistik qayta ishlashga asoslanadi va kapitallashuv koeffitsienti deyiladi. umumiy kapitallashuv darajasi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
,
qaerda R i - i-ro ob'ektining kapitallashuv koeffitsienti,
n - taqqoslanadigan ob'ektlar soni.
.
Kümülatif qurilish usuli yoki yig'ish usuli, - kapitallashuv stavkasi uning tarkibiy qismlariga bo'linadi:
bazaviy stavka sifatida risksiz stavka - uning darajasi mamlakat sharoitlari uchun belgilanmagan, shuning uchun (boshqa mamlakatlar tajribasidan) banklardagi depozitlar, uzoq muddatli davlat majburiyatlari uchun qayta moliyalash stavkalaridan foydalanish taklif etiladi;
xavf-xatarni qoplash darajasi - ko'chmas mulkka investitsiyalar yuqori xavfga ega, shuning uchun kapitallashuv stavkasi buni oshirish orqali hisobga olishi kerak, shunda kapitali bo'lgan investor ushbu xavfni o'z zimmasiga oladi;
past likvidligi uchun kompensatsiya stavkasi - ko'chmas mulk past likvidli mahsulotdir, ya'ni uni tezda naqd pulga aylantirib bo'lmaydi.
investitsiyalarni boshqarish (investitsiyalarni boshqarish) uchun kompensatsiya stavkasi - ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfli, shuning uchun boshqaruv faoliyati investitsiya boshqaruvini stavkaga kiritish orqali qoplanishi kerak.
Kapital qo'yilma bo'yicha foiz ko'rinishidagi foydadan tashqari, qo'yilgan kapitalning qaytarilish vaqtini hisobga olish kerak, shuning uchun stavkaga kapitalni qaytarish darajasi qo'shilishi kerak.
Kümülatif qurilish usuli:
,
bazaviy stavka qayerda (xavfsiz yoki kamroq xavfli stavka);
– i-o‘zgartirish;
- kapitalni qaytarish darajasi.
Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usuli.
Ko'chmas mulkka investitsiya qilish ko'p hollarda ikkita komponentdan iborat: ipoteka va uy kapitali. Kapitalizatsiya darajasi investitsiyalarning ikkala qismi uchun bozor daromadi talablariga javob berishi kerak va ikki komponentga bo'linadi:
ipoteka konstantasi () - yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining ipoteka kreditining asosiy summasiga nisbati;
o'z kapitali bo'yicha kapitallashuv stavkasi () - soliqlarni to'lashdan oldingi naqd pul tushumlarining investitsiya qilingan kapital miqdoriga nisbati.
Ipoteka konstantasi va kapitallashuv stavkasi ma'lum bo'lganda, umumiy stavkani investitsiya guruhi usuli yoki tegishli investitsiya usuli yordamida olish mumkin.
bu erda M - kredit summasining mulk qiymatiga nisbati (ipoteka qarzi nisbati).
Investitsion guruh usuli kapitallashuv stavkalarini aniqlash va investitsiyalarni yer va binolarga ajratishda har bir komponent uchun kapitalizatsiya stavkalarini olish mumkin bo'lgan taqdirda foydalaniladi. Bunday holda, formula quyidagicha ko'rinadi:
,
bu erda R - tegishli investitsiyalar uchun kapitalizatsiya darajasi;
L – ko‘chmas mulkning umumiy qiymatidagi ulush sifatida er qiymati;
– yer uchastkalarini kapitallashtirish stavkasi;
B – mulkning umumiy qiymatining ulushi sifatida binoning qiymati;
- binoning kapitallashuv darajasi.
3. Diskontlangan pul oqimi usuli(daromadni kapitallashtirish usuli) ko'chmas mulkka egalik qilishdan keladigan kelajakdagi foydani uning joriy qiymatiga aylantirish usuli bo'lib, ular quyidagilarni o'z ichiga oladi:
1. Ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilishdan keladigan davriy pul oqimlari (NOI).
2. Ko'chmas mulkni egalik qilish davri oxirida sotishdan tushgan pul oqimi.
Bunday holda, quyidagi vazifalar hal qilinadi:
Kelajakdagi pul daromadlari oqimlarini ularning tuzilishi, ko'lami va baholanayotgan ob'ektning butun faoliyati davomida (prognoz davri deb ataladigan davr uchun) tushumlari chastotasi bo'yicha tahlil qilish va bashorat qilish;
teskari qiymatni aniqlash - mulkka egalik qilish muddati oxirida mulkni qayta sotishdan tushgan tushum miqdori;
ularga chegirma kerak bo'lgan stavkalarni aniqlash;
diskont pul oqimlari va xarajatlarni mulkning joriy qiymatiga aylantirish (baholash vaqtida).
Agar ushbu material siz uchun foydali bo'lsa, uni ijtimoiy tarmoqlardagi sahifangizga saqlashingiz mumkin:
